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PODER JUDICIAL DE NUEVA JERSEY
NEW JERSEY JUDICIARY

INFORMACIÓN PARA LOS PROPIETARIOS
INFORMATION FOR LANDLORDS

Tribunal Superior de Nueva Jersey División de Derecho Parte Civil Especial Sección de Propietarios e Inquilinos
Superior Court of New Jersey Law Division Special Civil Part Landlord/Tenant Section

Información para los propietarios

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a mayoría de las disputas entre los propietarios y los inquilinos se resuelven a través de la Sección de Propietarios e Inquilinos de la Parte Civil Especial del Tribunal Superior de Nueva Jersey (Landlord/Tenant Section, Special Civil Part, Superior Court of New Jersey). Este folleto le ofrece información general sobre la Sección de Propietarios e Inquilinos. Su propósito no es el de dar asesoramiento legal, substituirlo o responder a cada una de las preguntas que usted pueda tener sobre este tribunal. Debe comunicarse con un abogado si tiene alguna consulta legal en cuanto a sus derechos. Si no tiene un abogado, puede ponerse en contacto con el Servicio de Recomendación de Abogados (Lawyers' Referral Service) del Colegio de Abogados del Condado que le corresponde (County Bar Association). Un propietario o inquilino que sea una sociedad anónima o una sociedad en comandita debe estar representado por un abogado de Nueva Jersey en todos los asuntos que se presenten en la Sección de Propietarios e Inquilinos.

Demandas típicas de los propietarios e inquilinos
A continuación figura una lista general de algunas de las razones por las cuales un propietario puede presentar una demanda en la Sección de Propietarios e Inquilinos: Incumplimiento en el pago del alquiler. Desorden público continuado. Destrucción o daño al inmueble causado intencionalmente o por negligencia grave. Retraso habitual en el pago del alquiler. Infracción de las normas y reglamentos, como se especifican en el contrato del alquiler o en algún otro documento, después de haber recibido una notificación escrita para acatarlos. La condena del inquilino por algún delito relacionado con drogas. Antes de presentar ciertas demandas, el propietario debe notificar por escrito al inquilino para que suspenda (cese) el comportamiento en cuestión. Un propietario puede tratar de desalojar a un inquilino sólo si el inquilino persiste en ese tipo de conducta después de haber recibido la notificación para que la suspenda. Además, por lo general se exige una notificación del fin del inquilinato cuando se trata de cualquier demanda que no sea por falta de pago del alquiler. Un propietario no puede presentar ninguna demanda en la Sección de Propietarios e Inquilinos con el objeto de cobrar el alquiler que no se haya pagado después de recibir un fallo de posesión. Las reclamaciones para cobrar el alquiler que se adeuda se deben presentar en la Parte Civil Especial ordinaria o en la Sección de Reclamaciones de Menor Cuantía, según la suma del alquiler que se deba.

Presentación de una demanda
Se debe presentar una demanda en la Oficina del Secretario de la Parte Civil Especial en el condado donde se encuentre el inmueble alquilado. Al presentar la demanda, debe llenar la notificación de demanda y la demanda del Propietario/Inquilino. Ambas se encuentran disponibles en la Oficina del Secretario de la Parte Civil Especial. Debe presentar un original de la notificación de demanda y la demanda, más dos copias adicionales de ambas por cada inquilino que se nombre en la demanda. Debe especificar qué tipo de demanda está presentando como se señala en el formulario de demanda. Se deben
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firmar todos los formularios que se hayan llenado. Le notificarán con una tarjeta postal la fecha en que debe comparecer en el tribunal.

Costas
Los costos para presentar una demanda, una orden de remoción y la entrega de la notificación en la Sección de Propietarios e Inquilinos se pueden averiguar en la página web del Poder Judicial, (njcourtsonline.com), o llamando por teléfono a la oficina del Secretario de la Parte Civil Especial del condado donde se encuentra el inmueble alquilado. Haga un cheque o giro bancario o postal pagadero al Treasurer, State of New Jersey (Tesorero, Estado de Nueva Jersey).

Acuerdos
Si se llega a un acuerdo con respecto a la causa antes de la fecha del juicio, el propietario debe comunicarse con el tribunal en relación con cualquier acuerdo. Los acuerdos a los que se llega el día del juicio se describen en la sección titulada "Día del Juicio".

Preparación para el juicio
Como propietario, usted debe comparecer en el tribunal y probar que las declaraciones hechas en la demanda son ciertas. Haga los arreglos necesarios para tener en el tribunal a cualquier testigo que necesite para probar sus argumentos. Una declaración escrita, aun cuando se haya hecho bajo juramento, no se puede usar en el tribunal. Sólo se permitirá el testimonio real de los testigos en el tribunal. Prepare con anticipación las preguntas para los testigos que le ayudarán a probar sus argumentos. Traiga al tribunal todos los documentos que le ayuden a probar sus argumentos, los cuales pueden incluir: Contratos de alquiler, cotizaciones, facturas, recibos o libros de cuentas del alquiler Cheques rechazados Cartas y fotografías Otros documentos que prueben su reclamación

Día del juicio
Tanto el propietario como el inquilino deben presentarse en el tribunal a la hora y en la fecha establecidas en la orden de comparecencia, a menos que el tribunal les avise de algún cambio. Traiga todas las pruebas y los testigos necesarios para exponer sus argumentos. El día del juicio, el tribunal anunciará todas las causas en la lista de juicios de ese día para saber quiénes están presentes. Una de las siguientes alternativas podría ocurrir: 1. JUICIO - Si las partes no pueden llegar a un acuerdo, habrá un juicio, y el juez le otorgará o le denegará el fallo de posesión al propietario. 2. ACUERDO - El tribunal alentará al propietario y al inquilino para que lleguen a un acuerdo voluntario en relación con la causa. Para que los acuerdos sean ejecutables, el propietario y el abogado del propietario (si hubiera un abogado) deben presentar ciertas certificaciones al tribunal. Es importante que las partes comprendan lo que han aceptado en el acuerdo. 3. DESESTIMACIÓN - Si el propietario no comparece, la causa será desestimada.

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4. INCOMPARECENCIA - Si el propietario comparece pero el inquilino no lo hace, se emitirá un fallo en rebeldía a favor del propietario. El propietario deberá presentar los siguientes formularios dentro de un plazo de 30 días a partir de la fecha del fallo en rebeldía: Certificación del propietario Certificación del abogado del propietario (este documento sólo se exige si el propietario está representado por un abogado) Estos formularios están disponibles en la Oficina del Secretario de la Parte Civil Especial o en la página web del Poder Judicial, (njcourtsonline.com). Se recomienda enfáticamente que estos formularios de certificación se llenen y se presenten en el tribunal el día del juicio. El fallo de posesión no se asentará hasta que estos formularios hayan sido presentados, lo cual debe ocurrir en un plazo de 30 días a partir de la fecha del juicio.

Fallo de posesión/ Orden de remoción
Si se asienta un fallo de posesión, el propietario podrá hacer que un Funcionario del Tribunal desaloje al inquilino. Un propietario no puede desalojar a un inquilino personalmente. Sólo un Funcionario del Tribunal puede desalojar a un inquilino. Se puede emitir una orden de remoción después que se cumpla un plazo de 3 días laborales (sin incluir el día en el tribunal) a partir de la fecha en que se asiente el fallo de posesión. Sin embargo, si se trata de un alquiler por temporada, la orden se debe emitir dentro de un plazo de 2 días a partir de la fecha en que se asiente el fallo de posesión. Una vez entregada la orden de remoción a un inquilino de un inmueble utilizado como vivienda, el propietario debe esperar 3 días laborales (de lunes a viernes, excepto los días de fiesta legales) para que se pueda fijar la hora del desalojo. Sin embargo, a un inquilino comercial se le puede desalojar cuando se le entregue la orden. De inmediato, un inquilino puede solicitarle al tribunal (1) la anulación del fallo, (2) la concesión de más tiempo para mudarse o (3) un aplazamiento debido a dificultades graves, lo que podría detener el desalojo. Un inquilino puede solicitar un aplazamiento debido a dificultades graves en un plazo máximo de 10 días después de haber sido desalojado. Se exige que el inquilino notifique al propietario de la solicitud de aplazamiento del desalojo. Cuando se solicita un aplazamiento debido a dificultades graves, se le podría exigir al inquilino que pague al tribunal todo el alquiler adeudado, más las costas. Asimismo, se le podría exigir al inquilino que pague todos los alquileres futuros al tribunal cuando sean pagaderos, o en cualquier otra forma que el juez se lo ordene, mientras dure el aplazamiento.

Ejecución de acuerdos y de sentencias acordadas
Para ejecutar un acuerdo o una sentencia acordada, el propietario o el inquilino debe presentar una certificación, la cual es una declaración formal de los hechos relacionados con el incumplimiento (la violación) y el recurso que desea. Se le debe enviar una copia de la certificación a la parte contraria y al abogado de la misma (si lo hubiera) por correo común, o si se dirige a un inquilino, se puede colocar en la puerta del inmueble alquilado.

Depósito de garantía residencial
Las leyes de Nueva Jersey le prohíben al propietario que exija como garantía una suma mayor del alquiler mensual multiplicado por 1½. Por lo general, los depósitos de garantía se exigen para pagar por las reparaciones de los daños ocasionados al inmueble alquilado cuando se trate
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de una suma mayor que el costo del mantenimiento y reparaciones normales, y pueden aplicarse al pago del alquiler adeudado. El propietario debe consignar los depósitos de garantía en una cuenta que genere intereses dentro de un plazo de 30 días a partir de la fecha en que se reciban. El propietario le debe notificar al inquilino por escrito el nombre y la dirección del banco depositario, la suma depositada, el tipo de cuenta y la tasa actual de interés de esa cuenta, y luego debe hacerlo anualmente. Si el propietario no le suministra esta información al inquilino por escrito en un plazo de 30 días a partir: (1) del recibo del depósito de garantía, (2) del cambio del depósito a otra cuenta o banco, (3) de la fusión del banco con otro, (4) de la venta del inmueble, o cuando se efectúa cada pago anual de intereses, el inquilino puede usar los fondos del depósito de garantía y los intereses acumulados para pagar el alquiler. Los inquilinos le deben notificar al propietario por escrito y por correo certificado si lo van a hacer. Si el inquilino va a usar el depósito de garantía para pagar el alquiler porque el propietario no le pagó el interés anual en efectivo al inquilino o no le suministró la actualización anual de la información de la cuenta, el propietario tiene 30 días para rectificar estas fallas. Si el inmueble se vende antes de que finalice el inquilinato, se le exige al propietario que le transfiera el depósito de garantía al nuevo dueño (o nuevos dueños) y que se lo notifique al inquilino por escrito. El nuevo dueño tiene la obligación de obtener el depósito de garantía del propietario vendedor. Si el propietario desea usar el depósito de garantía para pagar los daños o el alquiler que se deba, el propietario se lo debe notificar al inquilino por escrito dentro de un plazo de 30 días después que el inquilino haya desocupado el inmueble alquilado. Los inquilinos tienen la responsabilidad de darle al propietario su dirección nueva.

Desalojo ilegal
En Nueva Jersey, la única forma de que se pueda desalojar a los inquilinos de un inmueble alquilado es que el juez permita el desalojo después que se haya decidido una demanda. Un propietario no puede desalojar a un inquilino o sacar sus pertenencias de un inmueble alquilado sin que primero haya obtenido un fallo de posesión y una orden de remoción. Para desalojar al inquilino y sus pertenencias, se deben hacer las diligencias necesarias con el Funcionario del Tribunal encargado de la causa. Es ilegal que un propietario obligue a un inquilino a desalojar el inmueble negándole acceso al mismo, desconectándole los servicios públicos, cambiando las cerraduras o instalándole candados. Además, un propietario no puede tomar posesión de los efectos personales o los muebles del inquilino con la intención de obligar al inquilino a que pague el alquiler. Si un propietario desaloja en forma ilegal a un inquilino del inmueble alquilado, éste puede presentar una demanda y solicitar una orden de demostrar fundamentación jurídica en la Parte Civil Especial, y el juez le podría permitir regresar al inmueble alquilado. Asimismo, se le podría adjudicar al inquilino una indemnización monetaria por daños y perjuicios.

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Este folleto fue publicado por El Poder Judicial de Nueva Jersey División de Prácticas Civiles Stuart Rabner Juez Presidente de la Corte Suprema
Chief Justice

Glenn A. Grant, J.A.D. Director Administrativo Interino de los Tribunales
Acting Administrative Director of the Courts

Robert W. Smith Director, Oficina de Servicios a los Tribunales de Primera Instancia
Director, Office of Trial Court Services

Lic. Jane F. Castner Subdirectora, Prácticas Civiles
Assistant Director, Civil Practice

Lic. Robert D. Pitt Jefe, Servicios de la Parte Civil Especial
Chief, Special Civil Part Services

Robert J. Piscopo Especialista Administrativo 4
Administrative Specialist 4

Copyright 2005: Poder Judicial de Nueva Jersey
Copyright 2005: New Jersey Judiciary

Oficina de Comunicaciones y Relaciones con la Comunidad
Office of Communications and Community Relations

(609) 292-9580 njcourtsonline.com Última actualización del contenido: 11/2007
Content Last Updated 11/2007